Квартира с долгом: как не платить по чужим счетам

Коммунальные долги подчас становятся неприятной костью в горле новых собственников жилья: прежние хозяева часто не хотят оплачивать квитанции за продаваемые квадратные метры. Вместе с новыми стенами не особо внимательный собственник получает в приданое неоплаченные счета. 

На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитки за коммуналку, а те оказались неоплаченными. Или доверили сверку документов риелтору, еще более невнимательному, чем они сами. В итоге долги мертвым грузом нависли над новыми владельцами. А коммунальщики, не желая разыскивать настоящих должников, являются к ним за платой, пугая отключением ресурсов и уголовным преследованием. 

«Месяц назад купили квартиру, – пишет пользователь Сергей. – При взятии книжки на оплату электроэнергии в местной организации нам сказали, что прежние жильцы не платили за свет с 2004 года. И с нас теперь требуют, чтобы мы оплатили долг, который якобы висит не на хозяине, а на квартире. Угрожают, что отключат электричество, когда переиндексируют задолженность. Советуют так же потребовать деньги с предыдущих хозяев». 

По словам коммунального инспектора Анатолия Вершинина, к такой хитрости хоть раз в своей деятельности прибегает каждая управляющая компания Челябинска. Именно потому ежемесячно омбудсмену поступает до десяти жалоб по поводу выколачивания коммунальщиками долгов с новых жильцов. Чаще всего жалуются на то, что «не прописывают без уплаты долга» или не дают какую-либо справку в паспортном столе. «Коммунальщики притворяются, что их мало интересует, кто задолжал, спекулируют на том, что раз ресурсы поставлены в квартиру, значит, и оплачивать должен тот, кто в ней живет», – уточняет Анатолий Вершинин.

 Однако юристы уверены, что такая постановка вопроса в корне неверна.

 Ольга Гольцева, управляющий партнер Юридической фирмы «Гольцева, Данилевский и партнеры»:

«Ситуация с долгами на рынке недвижимости сегодня неоднозначная. С одной стороны, общая правовая грамотность населения сегодня гораздо выше, чем даже 10-15 лет назад. С другой стороны, лавина задолженностей во всех сферах, растущая с момента роста «бума потребления» зачастую не дает спокойно жить не только должника, но и ни в чем неповинным людям. Теперь постараемся разобраться чем опасны чужие долги, с какими долгами надо разбираться, а на какие просто не стоит обращать внимание и тратить нервы и время.

Для начала нужно понять, что долги по коммунальным платежам никоим образом не обременяют квартиру. Это головная боль должника, проще говоря- долги обязан оплатить некий «товарищ N» , при этом даже факт продажи квартиры «с долгами» его от этой обязанности не освободит, а нового собственника не затронет. 

Часто бывает наоборот. Начинают беспокоить нового собственника. Какой способ борьбы с этим? Во-первых, сразу же после регистрации права собственности уведомить все обслуживающие организации (Управляющую компанию, энергоснабжающие организации) о смене собственника и переоформить лицевые счета. Проверять наличие или отсутствие долгов «на квартире» нет никакого смысла с точки зрения закона - т.к. после смены собственника, как уже сказано выше, они не имеют никакого отношения к объекту. 

Что делать, если энергопоставщики начинают «кошмарить» нового собственника и угрожать отключением от благ цивилизации? Писать заявление в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете данный факт как вымогательство, поскольку за долги предыдущего собственника вы не отвечаете.

Резюме: новый собственник не должен проверять коммунальные платежи, главное вовремя перезаключить договоры и «поставить на место» коммунальщиков.

Проверить наличие долгов (если вам все же хочется это сделать) можно: перед сделкой попросить старого собственника (и только его, другому лицу без доверенности эти документы не должны выдавать) предоставить справки об их отсутствии. 

Что касается иных обременений.  Залоги и аресты в обязательном порядке регистрируются в регистрационной службе. Поэтому перед совершением сделки нелишне будет получить из нее справку об отсутствии обременений. Такую справку могут дать любому обратившемуся.

Бывают так же ситуации, когда долги (не коммунальные, банковские, кредитные и т.п.) бывшего собственника тоже мешают жить добросовестным покупателям-визиты кредиторов, приставов, коллекторов не добавляют оптимизма. В этом случае совет такой - кредиторам и коллекторам объяснить, что вы не имеете никакого отношения к должнику и просите впредь не беспокоить. Желательно сделать аудиозапись разговора. Если же беспокойство (а то и прессинг) будут продолжаться- в правоохранительные органы. Что касается судебных приставов-они, в отличие от кредиторов и коллекторов, обладают гораздо большими полномочиями, вплоть до проникновение в помещение. Приставам необходимо довести до сведения информацию об отсутствии по адресу должника (предоставить копии документов, справки о прописанных). В свете это перед сделкой, как раз таки нелишне убедиться о том, что бывшие собственники и члены их семей выписались из квартиры. Если же после сделки таковые «мервые души» обнаружатся - незамедлительно обращаться в суд, чтобы по решению суда снять его с регистрационного учета. В недавней практике был подобный  случай: кредиторы бывшего супруга терроризировали женщину с ребенком, т.к. после расторжения брака он остался прописанным в квартире. Только получив решение суда, удалось «успокоить» кредиторов и приставов.

Что касается самого совершения сделки. Все-таки, недвижимость достаточно дорогостоящий предмет, и желательно совершать такие сделки с помощью и под контролем профессионалов. К кому обращаться? На мой взгляд, риэлтор - это агент, его функция-помощь как посредника, он в общих чертах может знать порядок совершения сделок, но может быть не совсем компетентным в тонкостях. Лучше все же воспользоваться помощью именно юриста - специалиста по недвижимости, поскольку помимо озвученных, существует еще масса рисков (налогового, семейного и иного плана).»

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.  

Но на практике работники коммунальной сферы часто начинают требовать уплаты долгов с нового собственника жилья, надеясь, что новые жильцы пойдут на уступки. При этом арсенал их действий может быть безграничен – от угроз отключить от ресурсов до запугивания судебными приставами. Что делать, если управляющие компании, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? В этом случае, по мнению юристов, сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Если дом обслуживают управляющая компания или ТСЖ, то договор на обслуживание нужно заключать с ними. В случае, если дом находится на непосредственном управлении с ресурсоснабжающими организациями, то придется обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор. 

Однако практика показывает, что таких доводов коммунальщикам не всегда достаточно. Тогда, уверены юристы, самое время писать заявления в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете данную ситуацию как факт вымогательства. Впрочем, иногда, по словам коммунального инспектора, достаточно продемонстрировать работникам сферы ЖКХ знание закона. «Многие наши граждане либо из-за недостаточной осведомленности, либо из-за нежелания терять время и нервы, предпочитают заплатить небольшую сумму долга, только бы коммунальщики оставили их в покое, – говорит Анатолий Вершинин. – Это вопрос мотивации. Однако иногда, чтобы отстоять свою правоту, достаточно предъявить коммунальщикам все документы и нормативные акты. Там вряд ли захотят с вами связываться. Также бывает, когда долг внушительный – сотни тысяч рублей. Тогда квартира вряд ли принесет вам радость новоселья. Остается обращаться в правоохранительные органы и прокуратуру».

Оригинал материала: http://domchel.ru/text/galloper/816395.html