Льготный выкуп государственного и муниципального имущества - разъяснения от Высшего Арбитражного Суда РФ

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации опубликовал Информационное письмо № 134 своего Президиума, посвященное применению так называемого Закона о льготной приватизации – Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

За столь длинным и малоинформативным названием стоит долгожданный и широко обсуждаемый в свое время закон, дающий право предпринимателям, арендующим недвижимость у государства или муниципалитета, приватизировать его на льготных условиях.

Напомним, упомянутый Закон № 159 вступил в законную силу 5 августа 2008 года. До его принятия действовало общее правило, согласно которому приватизация имущества государственной и муниципальной собственности осуществлялась исключительно путем продажи с публичных торгов.

С принятие же указанного Закона № 159 до 1 июля 2010 года для субъектов малого и среднего предпринимательства установлен новый, льготный (преимущественный) режим приватизации арендуемых ими объектов недвижимости.

Поводом для столь пристального внимания высшей судебной инстанции по хозяйственным спорам стали частные вопросы, возникающие при применении указанного Закона № 159. Поэтому ВАС РФ посчитал необходимым выработать общие рекомендации и довести их до сведения арбитражных судов, изучение которых, несомненно, полезно и самим предпринимателям, претендующим на льготный выкуп арендуемого имущества.

Среди основных положений рекомендаций можно выделить следующее:

• Срок договор аренды, дающий право на льготный выкуп (2 года), может быть как определен договором (срочный договор, например: срок аренды определен договором в 5 лет), так и не определен им (договор на неопределенный срок, например, договором предусмотрено, что аренда имеет бессрочный характер); 
• Если на момент принятия решения о приватизации (льготном выкупе) недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на льготный выкуп у него не возникает; 
• Перечень условий, при наличии которых арендатор (предприниматель) обладает правом на льготный выкуп, определен в Законе № 159 исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
• Предприниматель (субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным Законом № 159 требованиям) с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества; Подача такого заявления не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества. Иными словами, предприниматель может передумать без негативных для себя последствий (понуждение к заключению договора, штрафы, пени и т.д., за исключением последствия о невозможности повторной подачи заявления на льготный выкуп);
• Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение. 
• Суд вправе признать наличие у предпринимателя (арендатора) права на льготный выкуп в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на выкуп. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
• Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования анализируемого Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на выкуп (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения). 
• Срок аренды, дающий право на льготный выкуп (2 года), следует считать непрерывным даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. 
• В срок аренды, дающий право на льготный выкуп (2 года), включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к предпринимателю, планирующему льготный выкуп. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
• Невозможен льготный выкуп части здания или части нежилого помещения (например, торгового места). Исключением является случай, когда на основе таких частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 
• Несколько предпринимателей, арендующих в совокупности своих помещений все здание, могут подать совместное заявление о льготном выкупе. В таком случае объект (здание) приобретается ими в долевую собственность. При этом распределение долей в праве собственности на выкупаемое здание осуществляется в соответствии с соглашением этих предпринимателей. 
• Предприниматели (субъекты малого или среднего предпринимательства) вправе оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на льготный выкуп арендуемого имущества, а также бездействие уполномоченного органа. Однако следует помнить, что удовлетворение арбитражным судом такого заявления предпринимателя само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.
• Предприниматели (субъекты малого или среднего предпринимательства) могут использовать правило льготного выкупа в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.